红网时刻新闻记者 肖依诺 长沙报道

买了房，房子却迟迟交不了；刚签完合同，法院的查封就到了……这些购房中的高风险情形，如今有了明确的法律解法。

近日，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，新规明确了“房”和“钱”的几类执行保护路径，在房子烂尾无法交付的情形下，购房人有权要求法院优先返还购房款。

买到烂尾楼，购房款可优先退还

“这次新规最突出的亮点之一，就是明确了购房人面对项目烂尾、合同解除的情形下，有权请求优先返还购房款。”湖南通程律师事务所律师周波表示。

根据新规第十二条，若开发商的预售资金监管账户被执行冻结，而购房人的钱尚存于账户里，且购房合同已依法解除的，“可向法院提出执行异议，要求把这笔钱排除执行、退还本人。”

另一种情形是，项目尚未竣工，开发商已无继续建设和交付能力，法院对未完工的项目进行处置变现（如拍卖）以偿还债务，此时，购房人因无法交房解除购房合同的。“这种情况，也可以请求法院在变价所得中优先返还你的购房款。”

需要注意的是，后一类情形设有适用前提：购房人必须能够证明，在查封前已与开发商签订合法有效的购房合同，且所购房产系用于满足家庭自住需求。投资型、商业性购房或查封后签订的合同，可能不适用该规则。

“这意味着，过去‘房没拿到、钱也退不回’的困局有了司法兜底。”周波认为，此次新规的出台，从执行程序角度赋予购房人明确的权利主张通道，有效避免其在企业债务清偿中与其他债权人被一视同仁处理，有助于守住民生底线。

新规还保护这几类买房人

周波指出，除了针对烂尾项目的特殊保护，新规还系统回应了房产交易中易产生执行冲突的几类高发问题。

比如，买了现房，尚未过户，房子却因开发商欠债被法院查封。

新规第十一条规定，购房人在法院查封前，已与开发商签署合法购房合同并支付全部或大部分房款，且所购房产用于家庭生活自住的，法院应当支持其提出执行异议，排除对该房屋的执行，并允许其继续办理不动产登记。

又如，买了二手房，尚未过户，却遭遇强制执行，怎么办？

新规第十四条明确，只要同时满足以下条件，购房人可以提起执行异议，要求将房产排除执行、继续办理过户：查封前已签订合法合同；查封前已付款（或剩余尾款交至法院）；查封前已合法占有房屋；未办理过户非因自身原因所致。

“司法保护路径已经明确，购房人应当加强证据意识。”周波提醒，购房人应妥善保存购房合同、付款凭证、解除合同通知、交房延迟证明等材料，在遇到执行冲突或房产被冻结时，及时寻求法律帮助，依法提起执行异议或诉讼，保障自身权益。