买房多给的“溢价款”，可以向开发商要回吗？

长沙美好家园小区由美好公司（化名）开发建设。

2016年7月前，美好公司已将美好家园商品房统一办理预售证并进行销售，仅剩几套办理了抵押手续的房屋未销售。2017年，签署抵押房屋解除抵押，可以进入市场交易。美好公司负责该小区房屋销售的经理朱某，得知客户小甜（化名）愿高出网签合同价（溢价）购买该小区房屋。2017年7月12日，小甜向公司销售员转款30000元作为“诚意金”，公司销售员将该笔款项随后转给经理朱某。

2017年7月25日，小甜与美好公司订立《商品房定购协议》，约定房屋总价为1190087元，小甜按揭支付房款。次日，小甜向朱某指定的第三人账户转入139913元，朱某向小甜表示，加上先前30000万元诚意金，该笔169913元为先前双方约定的“溢价款”，入公司账户。

2021年2月，在一起刑事案件中，法院经审理查明：美好公司销售经理朱某通过公司销售员将案涉房屋以1366976元（网签合同价格为1190087元）价格销售给小甜，非法占有了超出网签合同价格的款项，案发后朱某将非法所得向美好公司退还。该判决已生效。

得知这一情况，小甜于2021年7月23日向法院提起诉讼，要求被告美好公司返还合同之外收取的169913元及其资金占用利息。

本案争议焦点

被告美好公司是否应当退还原告小甜超出合同约定价格支付的近17万元“溢价款”？

法院判决

法院经审理认为：案涉房屋买卖合同订立过程中，虽然存在被告销售人员的违法行为，但本案原、被告就案涉房屋买卖签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点为，被告美好公司是否应当退还原告小甜超出合同约定价格支付的169913元。按照长沙房地产调控政策，案涉房屋销售必须实行价格申报，且不能高出预售许可证批准的最高限价，而美好公司销售经理朱某利用职务便利，变相超出最高限价向小甜出售案涉房屋，并将多出部分款项占为己有。原告没有超出双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的价格向被告支付房款，被告亦没有收取合同以外的价款。但是朱某事后因为案发而将多收取原告的169913元已经返还给被告美好公司，被告已经实际取得该笔款项。被告违反行政管理政策取得该笔款项缺乏合同依据和法律根据，构成不当得利，原告有权向被告请求返还。因被告取得不当得利并非恶意，而且原告基于购房目的出于自愿高出价款，原告请求被告支付相应资金占用利息，不予支持。

据此判决：一、被告美好公司于本判决生效之日起十日内向原告小甜返还不当得利169913元；二、驳回原告小甜的其他诉讼请求。

雨小义辩法析理

首先，本案开发商作为长期从事房地产交易的法人，其熟知政府 “一房一价”“明码标价”的政策，在双方签订的公开备案的房屋买卖合同中，一般不会有明显违反政府规范的约定。但实践中存在房屋开发商通过签订补充协议的形式，以装修加价、车位加价、服务费等名义变相收取“价外价”，此类"价外价"协议因违反了政府房产调控政策，损害社会公共利益而无效；其次，本案小甜以为朱某是代表开发商收取的"价外价"购房款，但朱某收取"价外价"后并未给开发商而是非法占有，其在案发后向开发商进行退还，开发商此时取得该部分款项既无有效的合同约定作为依据也无法律上的根据，属于不当得利，应当返还。

为贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，当前我国多数城市政府部门出台了规范住房交易市场的政策，其中“明码标价”“一房一价”等是重要举措。在房屋交易调控政策下，对于一些交通便利、配套齐全的楼盘而言，其仍旧处于供不应求状态，在相应公平购买机制欠缺的情况下，容易出现“价外价”等违规交易的现象。对于由此产生的相关民事争议，应在查明案件事实的基础上，准确把握相关法律关系的定性，正确适用法律，保障政府房屋调控政策有效实施，引导房产交易行为符合规范和趋于理性，保证裁判取得良好的法律效果和社会效果。