高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定工程施工进度和竣工交付日期的，才可预售商品房！日前，《湖南省城市房地产开发经营管理办法》（以下简称《办法》）出台，并将于2024年8月1日施行。

建立房地产开发项目资本金制度

一个城市的发展，离不开房地产开发经营。《办法》从房地产开发、房地产经营以及法律责任等方面，明确将进一步规范湖南省房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理。

《办法》指出，确定房地产开发项目，应当符合国土空间规划、年度建设用地计划和房地产开发年度计划的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重改善城市人文、生态环境。倡导房地产开发企业建造节能省地型住宅，实行综合开发、配套建设，并严格控制在城市规划区内零星征地，分散建设。

《办法》明确，建立房地产开发项目资本金制度。房地产开发企业应当按照国家规定的标准，将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目施工许可证时，应当提交该项目资本金专户储存的凭证。违反该项规定的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令改正，给予警告，可并处1万元以上3万元以下的罚款。

对于房地产开发项目的竣工验收，《办法》要求县级以上人民政府自然资源、住房和城乡建设、人防等部门根据职责分工，做好联合验收相关工作。联合验收通过后，房地产开发企业按规定组织竣工验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

预售商品房需同时具备四个条件

对于房地产开发企业预售商品房的条件，除了应取得国有建设用地使用权不动产权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证、取得商品房预售许可证明三项要求外，《办法》还规定，高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定工程施工进度和竣工交付日期，才可预售商品房。

针对商品房预售所得款项的监管，《办法》特别指出，要确保商品房预售所得款项依法用于有关的工程建设，而未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。

同时，房地产开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面合同，《办法》提倡采用国家统一制定的商品房买卖合同示范文本。商品房的质量保修期限，不得低于国家、省规定的建设工程的最低保修期限。保修期限自房地产开发企业交付买受人使用之日起计算。

另外，房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，或者不按规定履行保修义务的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，可以处5000元以上2万元以下罚款。

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4种情况可申请退出长租房协议

长沙晚报7月29日讯（全媒体记者 孙占锋）日前，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组下发《关于明确长沙市盘活存量房供作租赁住房有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确已签订协议的业主只要存在“存量房作为租赁住房运营满3年后”等4种情形之一，则可申请退出长租房协议并取消长租房标识。

2022年5月，长沙发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》），明确2套以内住房家庭可按“核减1套”原则申请购房，多套住房家庭可按“改善1套”原则申请购房，享受首套、二套房贷款优惠。不过，目前长沙已全面放开限购，市民购房不受限制。

日前发布的《通知》明确，自印发之日起，不再按照《方案》新增盘活存量房供作租赁住房业务，原已按照《方案》办理盘活存量房供作租赁住房并签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的按《协议》内容履行。

根据《通知》，存在“存量房作为租赁住房运营满3年后”“业主未能通过盘活存量房获得购房指标或贷款优惠”“需要将盘活的存量房源上市交易并办理不动产转移登记”“盘活的存量房源是业主的唯一自住房屋”情形之一，经业主申请、试点企业核实并报市住建局同意，可以申请退出长租房协议并取消长租房标识。

《通知》还指出，盘活存量房供作租赁住房有关的所有业务，包括但不限于存量房盘活、上市交易、退出等，全部由试点企业负责办理，长沙市房屋交易管理中心、市住房和城乡建设信息中心给予技术支持；试点企业在落实政策，办理业务过程中，要遵循市场规则，依法依规办理，切实保障《协议》双方的合法权益。