【原标题:住建部门禁止安置房交易,不予办理过户;法院认定房屋买卖合同有效,判决应予履行——政策与判决“打架”,买房人无所适从】

从夏季到冬季,奔波四个年头依然未能解决问题,站在房子前面的王学锦忧心忡忡。

北京市门头沟区住建委给予本报的书面答复

　　在支付50万元购房款后,王学锦发现政府明令禁止安置房交易,“这谁还敢买房子?”卖主要求继续履行合同,但王学锦没有继续支付购房余款,已经交付给她的房子又被卖主“夺回去”。四年过去,尽管王学锦奔走于房产中介、住建部门、法院之间,问题仍然未能得到解决。日前,记者进行了调查。

　　买房人:买房养老摊上大麻烦

　　提起买房经历,王学锦寝食难安,已届花甲之年的她伤心落泪。因为想在北京市门头沟区置换一套养老房,结果惹下麻烦。

　　2013年9月17日,经北京金城阜业房地产经纪有限公司(下称“金城阜业公司”)提供居间服务,王学锦与赵菊(化名)、金城阜业公司签订房屋买卖居间合同,并约定:赵菊将位于北京市门头沟区一套60平方米的房屋,以110万元的价格出售给王学锦。该房系门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁安置房,赵菊在2009年已与拆迁办签订安置补偿协议,房屋尚未交付,产权证开发商正在办理。合同签订当天,王学锦支付买房定金2万元。

　　2013年10月29日,开发商交付房屋。王学锦按约支付给赵菊第一笔购房款24万元,并代赵菊交纳60平方米以上面积补差价等1.6万余元,赵菊随后从开发商手中领到房屋钥匙。王学锦清晰地记得,金城阜业公司中介张锋(化名)、赵菊、王学锦三方当天一起验房,赵菊把钥匙交给了王学锦。

　　同年11月18日,王学锦支付第二笔房款25万元。“几天后,正当我准备装修时,却听说房子禁止交易,脑子嗡地一下子懵了!”

　　经过打听,王学锦才得知,早在当年9月22日,也就是签订合同后第五天,门头沟区住房和城乡建设委员会(下称“住建委”)就已发布公告称,棚户区改造安置房未经政府批准禁止交易,否则不予过户。得知这一情况,王学锦不敢确信,连忙到住建委、金城阜业公司去求证,确认是事实。

　　“政府的政策必须得执行,否则没有产权,即使买了也不是自己的房子。”经过再三考虑,她决定放弃购买。

　　11月30日,王学锦提出解除房屋买卖合同。她回忆,“12月7日傍晚,中介给我打电话,说‘对不起,不该隐瞒房子禁止交易的事实’,”当初交易时金城阜业公司可是承诺房子能够交易,并且可以办理产权变更登记的,而且合同第1条写明“甲方(赵菊)所出售的房屋已具备上市出售条件”。

　　此后,王学锦多次与卖方、中介协商解除合同并退款退房,未达成一致。2014年1月,赵菊将已交付给王学锦的房屋撬锁,后又出租出去,而购房款亦未退还。

　　“房子‘被夺走’,房款没退。”王学锦说,自己买房买来的是一场空。

　　住建委公告:安置房未经批准禁止交易

　　2013年9月22日,即签订买房合同五天后,门头沟区住建委发布《关于严格禁止棚户区改造安置房违规上市私下交易的公告》和《关于严厉禁止为棚改安置房提供非法经纪服务的通知》。王学锦后来发现张贴在小区的《公告》和《通知》,用手机拍照留存。

　　《公告》主要内容有三点:一是棚户区改造安置房在未征得政府批准的情况下禁止上市私下交易;二是禁止各房地产经纪机构为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;三是违规上市私下交易棚户区改造安置房,将不予办理房屋产权登记和产权过户等手续。《公告》强调,居民有出售出租房屋意向的,由政府指定专门机构收购和趸租,切实增强法律意识,避免不必要的纠纷和损失。

　　《通知》是发给门头沟辖区各房地产经纪机构的,强调为保护买卖双方当事人的合法权益,体现安置房惠民功能,根据《房地产经纪管理办法》有关规定,严厉禁止为不符合交易条件的棚改安置房提供非法经纪服务。

　　记者在网上查询到,2013年11月4日,门头沟区政府办公室转发了区住建委制定的《门头沟区棚户区改造定向安置房趸购趸租运营实施方案》,指出通过趸购定向安置房富余房源缓解安置房房源短缺问题,按照1.2万元/平方米价格进行收购。

　　房产中介:受到行政处罚

　　王学锦多次到住建委反映买房遭遇并求助,2016年5月,住建委告知王学锦:金城阜业公司为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务,违反了《房地产经纪管理办法》,责令金城阜业公司改正,并作出罚款3万元的行政处罚。

　　今年9月1日,记者来到金城阜业公司中介门店采访。工作人员称经办人张锋调到另外一个门店工作了,听说采访王学锦房屋交易的事情,另一位工作人员马上说张锋辞职了。

　　王学锦称,金城阜业公司事业部柴经理多次处理这件事,对情况熟悉。记者又找到金城阜业公司,柴经理接受了采访。记者提出,在签订合同后五天,住建委就发布了禁止交易的《公告》,并且向辖区房地产经纪机构发出《通知》。记者和柴经理进行了如下对话:

　　“你们在审查房屋过程中知道禁止交易吗?”记者问。

　　“我们从没有看到过《公告》和《通知》,当时签订合同时住建委并没有禁止房屋交易,买卖合同是合法的。”柴经理说。

　　“公司违规代理被住建委处罚也不知道?”

　　“不是我经手的,不清楚。”

　　“房屋不能交易,公司是否尽到审查核实责任?”

　　“有没有责任不是我们说了算,上面有管我们的。”

　　记者还有一些问题要采访,柴经理以手头有事情要处理结束采访,但她表示“公司会按照法院判决配合履行相关手续”。

　　2017年11月24日,记者联系了卖房人赵菊,她表示不接受采访。

　　法院判决:合同有效,应当履行

　　买,房子办不了过户;不买,卖方又不退已付房款,落得房钱两空,王学锦不知如何是好。

　　2016年7月,万般无奈之下,王学锦将赵菊、金城阜业公司诉至门头沟区法院,请求解除买卖合同、赵菊返还购房款52.6万余元、金城阜业公司返还居间服务费2.5万元。

　　王学锦诉称,住建委发布的《公告》明确禁止棚户区安置房违规上市交易,并且不予办理产权变更登记,这种情况是合同订立时无法预知的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,房屋过户已经不能履行,已经构成合同法上的情势变更。同时,《经济适用住房管理办法》第30条规定“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”,因此,“继续履行合同对我明显不公平,也不能实现合同目的”。

　　王学锦表示,赵菊在得知自己要求解除合同后,立即将房屋门锁换掉并出租给他人,是以更换门锁、出租房屋的行为同意解除合同。金城阜业公司得知禁止棚户区安置房违规上市交易且不予办理产权变更登记情况后,应当及时告知买卖双方合同无法继续履行;作为专业机构,对房屋的性质未尽审查和提示义务。

　　赵菊表示,双方应当遵守并履行合同。

　　金城阜业公司辩称,该合同不违反法律及行政法规的强制性规定,是合法有效的合同。

　　法院审理认为,该合同系王学锦、赵菊、金城阜业公司的真实意思表示,且不违反法律及行政法规的效力性强制性规定,属于合法有效的合同,对各方当事人均具有约束力。赵菊签订的拆迁协议中明确安置房屋产权为“按经济适用住房产权管理”的房屋,相比之下,“按经济适用住房产权管理”的房屋与经济适用房等保障性住房在性质、购房资格和审查程序上存在根本区别,法律及行政法规并未明确规定禁止“按经济适用住房产权管理”的房屋进行交易,故王学锦主张解除合同的理由不成立,不予采信。

　　2016年10月,法院判决驳回王学锦的诉讼请求。王学锦不服,上诉至北京市第一中级法院。

　　北京市第一中级法院二审认为,损害社会公共利益的合同无效。法院认定经济适用房买卖合同无效的核心理由是损害了等待摇号的不特定的多数人的利益。本案房屋属于按经济适用房管理的房屋,并非摇号取得,不会出现损害等待摇号的不特定的多数人利益的情形。房屋买卖合同系各当事方真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,各方当事人应按照合同约定履行义务。王学锦以房屋属于禁止交易的房屋为由要求不履行合同,主张不能成立,不予支持;以房屋无法过户为由要求不履行合同,该主张以房屋买卖合同无效为前提,该前提不能成立,不予支持。

　　2017年3月,法院终审判决,驳回上诉,维持原判。

　　王学锦告诉记者,执行法院判决,就得继续履行合同,但房子不能过户,意味着买到手也没有产权,那能是自己的房子吗?执行住建委的规定,不交易房屋,法院生效判决又不支持解除合同,“买也不是,不买也不是,进退‘两难’让我无所适从。政策与判决‘打架’,我究竟该怎么办?”

　　住建委回复:《公告》已失效

　　区住建委为什么禁止棚户区改造安置房交易呢?记者进行了采访。2017年11月27日,住建委书面答复本报。

　　对于记者提出的禁止安置房交易、不予过户是否有法律依据的问题,答复指出,依据城市房地产管理法第38条第1款第6项规定,“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让,在未取得房产所有权证书情况下,私下交易房产违反这一规定,且存在产生纠纷的法律风险。《公告》依据的是城市房地产管理法有关条款,属于管理性强制规范。

　　答复同时称,由于主文件《门头沟区棚户区改造定向安置房趸购趸租运营实施方案》所涉“内容及价格标准”调整,《公告》作为其附件已于2017年10月25日经区政府宣布失效。

　　对于“按经济适用住房产权管理”与“经济适用住房产权”两种性质房屋在管理上有何不同和限制的问题,答复称,依据现行相关规定,购买的“经济适用住房”不满5年的,不得直接上市交易;“按经济适用住房产权管理”的房屋,交易时间不受前述限制,上市交易由购买人按成交价的3%补交土地出让金。

　　这是否意味着王学锦所买房屋可以交易、过户?

　　对于这一问题,门头沟区保障性住房建设运营中心的郭先生答复,在取得房产所有权证书后,“按经济适用住房产权管理”的安置房交易时,按成交价的3%补交土地出让金即可过户。

　　那么,《公告》失效是否等同于自始无效?《公告》失效前的房屋交易行为,效力如何?因《公告》导致的房屋买卖纠纷以及由此引发的违约行为,谁来承担责任?对于这些问题,记者没有得到答复。

　　对于《公告》已经失效,王学锦表示毫不知情。房子的问题最终该如何解决,她仍然感到茫然无措。

　　专家:不能让百姓面对无法确定的法律风险

　　对于这起合同纠纷,记者采访了中国人民大学比较行政法研究所所长杨建顺教授、中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授。两位专家均表示,法院的生效裁判必须得到执行。

　　记者:房屋买卖合同签订在先,区住建委禁止交易《公告》发布在后,《公告》对合同是否有溯及力?

　　刘俊海:一般的法律没有溯及力,《公告》作为政策与法律不可同日而语,没有溯及力。

　　杨建顺:法规范的溯及力一般是被禁止的,只有在特殊情况下才有溯及力,比如历史遗留问题的解决。由此看,《公告》对合同不具有溯及力。

　　记者:区住建委禁止交易、不予过户是否有法律依据?

　　杨建顺:从《公告》、判决等来看,所依据的就是《经济适用住房管理办法》。但这个依据值得考量。安置房产权注明是“按经济适用住房产权管理”。研究该《办法》第30条可知,第1款规定经济适用住房为“有限产权”;第2款规定购买“不满5年不得上市交易”;第3款规定“满5年可上市转让”,需交纳土地收益等价款,政府可优先回购,或者购房人交纳土地收益后“取得完全产权”。从规范的逻辑关系看,“禁止”交易是不合适的,而应当是“限制”交易,当购房人“取得完全产权”后上市就不受《办法》限制。住建委在《公告》中强调“未征得政府批准”禁止交易,用“批准”二字不恰当,而应当是“核准”。

　　记者:对合同的效力怎么看?

　　刘俊海:合同法第52条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效,最高法《关于适用合同法若干问题的解释(二)》规定“强制性规定”是指效力性强制性规定,故一定要科学完整系统准确地理解“强制性规定”。只有法律及行政法规中的效力性强制性规定才能导致合同无效,反之,管理性强制性规定不能。区住建委自称《公告》是管理性强制规范,而且还不是法律及行政法规,当然不能导致合同无效。

　　当然,合同法第52条还规定“损害社会公共利益”的合同无效。那么,安置房交易是否“损害社会公共利益”?如果政府在棚户区建设中有投入,非当地应当享有住房保障的居民,就不该享有安置房,从这一点看禁止交易是有合理性的。

　　记者:政策规定与法院判决发生冲突,让买房人怎么办?

　　刘俊海:对买方而言,的确是件很纠结的事。该案反映了行政权、司法权在民事关系中不同的价值取向和思维方式,折射出买卖双方之间合同纠纷,也折射出住建部门与当事方之间的行政法律关系,还折射出法院对买卖双方包含居间人在内的民事关系的司法理念之间的碰撞和冲突,这是纠纷的核心。地方行政部门与地方法院观点不一,这是一个行政权与司法权“打架”非常典型的例子。政府执法行为与法院司法行为之间不协调,让市场主体无所适从,类似现象在各地还有不少。

　　杨建顺:根据行政诉讼法第94条规定,当事人必须履行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书。生效裁判的法律效力在政策规定之上,必须得到执行,这是法治政府的具体体现,由此才能彰显法治的力量。

　　记者:有何解决建议?

　　杨建顺:鉴于法院已作出生效判决而且必须执行,可以按照《经济适用住房管理办法》交纳土地收益后上市出售,由卖房人将房子卖给买房人。

　　刘俊海:国家的民事基本法律与地方的行政规章、地方政府部门规范“打架”,一旦民事主体、商事主体参与了特定的交易活动,就可能面临不确定的法律风险。解决好这个问题,对于统一法院裁判思维、凝聚市场监管部门共识、改善民生和促进房地产市场可持续健康发展都有重大现实意义。

来源：正义网

作者：党小学

编辑：邬璐明